北京住建委：將保持房地產市場執法查處高壓態勢
編者按：
為鞏固“3.17”系列新政以來房地產市場的整治成效，元旦假期，北京市住建委組成3個專項檢查組，對全市10餘個商品房在售樓盤進行瞭執法檢查，對20餘傢房地產經紀機構開展瞭執法檢查和門店巡查。北京市住建委表示，下一步，北京市將保持房地產市場執法查處高壓態勢，持續整頓規范開發企業和房地產經紀機構的經營行為。
北京市住建委有關負責人表示，此次檢查發現，商品房銷售項目均能夠較好執行“3.17”以來的調控政策，落實一房一價、公開銷售等要求。但部分項目存在公示信息不全、銷售人員不佩戴信息卡等問題，房地產經紀機構仍有不進行備案情況存在。針對發現的問題，北京市住建委堅持發現一起、立案一起、整改到位的要求，保持監督監管不松勁，督促企業切實整改到位。同時組織各區開展銷售項目和房地產經紀機構的全覆蓋檢查，確保市區兩級執法檢查常態化。
據瞭解，去年10月1日以來，北京市住建委共對全市40餘個新開盤項目進行瞭全覆蓋檢查，對100餘傢房地產經紀機構開展瞭“雙隨機”檢查和門店巡查，持續規范商品房銷售行為。
環京樓市現狀>>>
環京樓市首付墊資依舊 部分開發商拒絕公積金貸款
2017年12月初，本報《環京樓市打出首付分期廣告：部分樓盤2成首付+開發商墊資》的報道引起廣泛關註。元旦假期期間，《證券日報》記者再赴環京地區進行回訪調查並發現，仍有部分開發商打著首付分期的廣告向購房者推銷期房，多位樓盤銷售也用“元旦假期後首付提高，節後漲價”等說法催促看房者簽訂認購協議。
除此之外，本報記者近日調查發現，在河北省，仍有部分房地產開發企業要求或變相要求購房人簽署自願放棄住房公積金貸款權利的書面文件。
“開發商墊資”禁而未止
2017年3月份，在北京“3 17”新政發佈後，廊坊市政府發佈通知規定非本地戶籍居民傢庭限購一套住房，且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住宅和二手住房。2017年6月2日，廊坊限購升級，已經擁有1套及以上住房，或者無法提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當地戶籍居民傢庭，暫停在當地購買住房。補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。
然而，“上有政策，下有對策”，這樣的限購政策並沒有阻攔房產開發商推銷的腳步。元旦假期，《證券日報》記者暗訪調查廊坊市部分樓盤發現，“低首付”、“開發商墊資”、“外地人可購房”等違規現象依然存在。
根據當地某樓盤銷售的介紹，非廊坊戶籍的購房者可以先和開發商簽訂《認購協議》，鎖定房源，並由開發商牽頭在當地掛靠企業繳納當地個稅，繳滿三年之後再簽訂正式的《商品房買賣合同》，進行網簽備案手續，掛靠當地企業每年需花費7000元左右，由購房者承擔。
在本報記者暗訪過程中，多位樓盤銷售口頭承諾，“如果意向客戶看房當天直接交首付簽訂認購協議，第一年的掛靠費用可由開發商承擔”；並表示已經聽到消息，“2018年限購會松綁”，一旦政策松動，可以馬上網簽，2019年和2020年的掛靠費用自然就不需要支付瞭。
據《證券日報》記者瞭解，按照廊坊市目前的政策規定，對於有資格的購房者，首套房申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於30%。
但是，目前多個新樓盤對於外地購房者執行“首付最低20%+3年內還清開發商30%+3年後50%商業貸款”的流程。除此之外，購房者也可自由選擇首付30%、50%或全款。同時，對於選擇不同首付的購房者實行不同的單價。
按照樓盤銷售的說法，購房者可以根據自身情況，靈活選擇“分期方式”。以首付20%為例，購房者簽訂認購協議後需直接支付20%房款，剩下的30%分六次支付給開發商，每隔半年還一次。
對於每平米的單價不同，銷售人員以某套官方報價為12000元/平米的房子給《證券日報》記者舉瞭個例子。購房者選擇20%首付，每平米可優惠200元，即售價11800元/平米；購房者選擇30%首付，每平米可優惠1800元，即售價10200元/平米；購房者選擇50%首付，每平米可優惠2800元，即售價9200元/平米；購房者選擇全款支付，每平米售價為8000元。
事實上，選擇“低首付+開發商墊資”的方式，即便算上購房者用前期少繳納30%房款投資可獲得的收益，也大大提高瞭購房成本。
“首付分期”暗藏風險
去年以來，限購政策的升級和發酵讓環京區域的樓市受到不小的沖擊。
《證券日報》記者暗訪過程中，一位在環京地區工作多年的房地產銷售告訴記者，“樓市不景氣的時候，‘首付分期’這種情況就會出現。首付分期其實也說明開發商面臨資金壓力的問題，需要刺激銷售，加速回款。之前還有樓盤打著首付10%的廣告推銷，剩下的部分分期免息還清。但曾經出現過在交完錢之後發生變動，比如又收取利息，或者臨時加價的情況。另外，首付分期往往意味著相關優惠的減少，比如有部分樓盤在認購當天有”滿5萬元抵8萬元“、”滿1萬元抵2萬元“的活動，低首付的購房者可能就不能參加瞭。”
同時，對於環京樓市，不管選擇怎樣的支付方式，外地購房者還需註意，按照現行政策自己並沒有購房資格以及沒有簽訂正式購房合同的風險。
部分項目拒絕公積金貸款
除瞭違規墊資，《證券日報》記者調查發現，在河北省，仍有部分房地產開發企業要求或變相要求購房人簽署自願放棄住房公積金貸款權利的書面文件。
近日，本報記者在河北省衡水市暗訪調查發現，有部分開發商拒絕購房者使用公積金貸款。一處剛剛取得商品房預(銷)售資格的樓盤開發商在2017年12月29日將一份告知函發給瞭之前已經交清首付款但還沒有正式簽署《商品房買賣合同》的購房人。告知函通知，“在接到本函之日起五日內到***售樓部簽署《商品房買賣合同》，按公司要求辦理銀行按揭或一次性補交剩餘購房款”，並表示“由於個人原因不能辦理銀行按揭手續，或不能在指定時間內補交購房款的，公司有權自行處置購房人預定房產，無需另行告知；購房人已交房款公司將無息退還”。
截至本文截稿前，本報記者瞭解到，上述樓盤的絕大部分購房者已經按照開發商要求選擇瞭商業貸款或補交瞭剩餘購房款。有購房者對《證券日報》記者坦言：“即使這次不妥協選擇退房或者向有關部門投訴，也需要花費很多時間和精力，今後再選中別的房子還是可能遇到開發商拒絕公積金貸款，多一事不如少一事。”
《證券日報》記者走訪發現，這樣的情況在衡水市並不是個例。不少樓盤銷售以公積金貸款審批時間較長為由，拒絕購房者使用公積金貸款。眾所周知，用公積金貸款買房，利率比商業貸款低不少。於是，一些開發商或拒絕購房人使用公積金，或變相迫使其使用商貸買房，這種做法，嚴重損害購房人的合法權益，加重瞭購房負擔。
事實上，早在2014年，住建部、財政部和央行就在聯合下發的《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》(建金[2014]148號)中明確規定“房地產開發企業不得拒絕繳存職工使用住房公積金貸款購房”。
2017年12月26日，住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、國土資源部聯合印發《關於維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》(建金[2017]246號)，要求房地產開發企業要認真履行承諾，不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式，限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款，不得要求或變相要求購房人簽署自願放棄住房公積金貸款權利的書面文件。 京城房貸利率“集體調價”滿一年 首套房利率或將繼續上行
在經歷瞭史上最嚴調控後，貸款利率上浮、額度收緊、放款周期長已成為2017年按揭貸款年度熱詞。
《證券日報》記者近日走訪調查多傢銀行和房產中介瞭解到，今年1月份，部分銀行可能將首套房貸款利率由基準利率上浮5%調整為基準利率上浮10%。去年元旦開始，15傢銀行的北京分行集體行動，對於個人住房貸款業務的貸款利率約定執行不低於銀行基準利率的0.9倍，彼時的行動也是京城銀行房貸業務的首次集體調價。
針對住建部關於“2018年實行差別化調控政策”的要求，銀行員工和房產中介近日紛紛表示，首套房剛需以及改善住房條件的房貸將會受到支持，各種放貸指標會有所優化。
首套房貸款利率一路走高
從2016年“9 30新政”到2017年“3 17新政”，北京地區樓市調控持續升級。2017年，北京地區個人住房按揭貸款的利率一路走高：去年元旦，北京絕大多數銀行將首套房貸款利率折扣從八五折上調至九折；去年3月21日，北京地區16傢銀行將首套房貸款折扣從九折上調至九五折；去年五一節後，北京地區8傢銀行將首套房貸款利率折扣從九五折上調至基準利率；端午節後，北京地區絕大多數國有大行、股份制銀行、城商行的首套房貸款利率回到基準利率；去年6月5日，北京地區個別銀行的首套房貸款利率調整為基準利率上浮10%，但多數銀行並沒有動作；去年9月14日起，五大國有銀行將首套房貸款利率調升到基準利率上浮5%，同時多數銀行跟進調整將首套房貸款利率按照上浮5%-10%執行，另有個別銀行調整為最低執行基準利率上浮20%的利率政策。
而隨著房地產調控的進一步加碼和四季度銀行信貸業務的收縮，臨近年末，首套房貸款利率上浮5%的銀行有所減少，多數銀行首套房貸款利率執行基準利率上浮10%的標準，同時，還有個別銀行首套房貸款利率按照基準利率上浮20%-40%執行。
根據融360發佈的數據顯示，在2016年12月份，北京市為全國十大房貸利率最低的城市，首套房貸款平均利率為4.21%，平均折扣為八六折；一年之後，2017年11月份，北京地區首套房貸款平均利率為5.27%，相當於基準利率上浮7.6%。
《證券日報》記者算瞭一筆賬，按照等額本息還款法計算，經過一年的調整，貸款100萬元，首套房貸款利率執行九折優惠、25年期，月供為5507.36元；首套房貸款執行基準利率的1.1倍、25年期，則月供升至6075.4元。也就是說每百萬元的月供成本增加瞭568.04元。
新房、二手房交易量雙降
根據中原地產研究中心統計的數據顯示，截至2017年12月24日，北京新建商品房合計簽約量僅26253套，預計全年在2.65萬套左右，創下北京樓市自統計網簽數據以來的歷史最低值，且同比下降45%。
而占市場成交比重最大的二手房，情況則更為慘淡。2017年北京二手房住宅的成交量大約在13.4萬套，相比於2016年的27萬套暴跌瞭51%，這一成交量也是2015年以來的新低。而如果僅看去年“3 17新政”之後的成交量，同期的數據甚至低於樓市最低谷的2014年。
這樣的數據除瞭購房者，房產經紀人也深有體會。《證券日報》記者在走訪過程中註意到一份2017年經紀人傭金排行榜，以單個門店為例，在成交量受影響較小的熱點學區房區域，全年傭金累積100萬元的經紀人已經可以排在門店的前三名。按照較為常見的中介費為成交價的2.7%計算，一套600萬元的房子中介費為16.2萬元，也就是說，一年賣出7套房子的經紀人就屬於業績很好，平均一個月賣不到一套房子。
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元旦假期前，《證券日報》記者以購房者身份咨詢多傢銀行和房產中介發現，部分目前執行基準利率上浮5%的銀行表示，“1月份可能將執行利率調整為最低上浮10%”。
以某城商行為例，該行位於北京市東城區某支行的工作人員告訴本報記者：“目前我行首套房貸款利率上浮5%，不過有消息稱總行即將發文上調為10%，具體時間不清楚，一般這類通知都在晚上發佈，發佈的第二天執行，以購房者的網簽時間作為分界點。”
北京市朝陽區一傢國有大行某支行的工作人員告訴《證券日報》記者，“目前已經網簽的購房者仍按照上浮5%執行，2018年網簽的購房者則不太確定。對於近期來銀行咨詢的客戶，如果還沒有進行到網簽階段，我們會提醒有可能申請不到上浮5%的利率瞭。”
某股份制銀行的工作人員也告訴本報記者：“按照上級的指示，2018年額度可能會放開一些，但是利率不會放松，可能繼續上調。”
銀行的說法也在多傢房產中介處得到瞭證實。
在東城區某房產中介，一位經紀人告訴本報記者：“首套房上浮5%的合作銀行越來越少瞭，現在我們一般告訴購房者首套房貸款利率最低上浮10%。”
同時，上述經紀人還告訴《證券日報》記者：按照往年的情況，一季度銀行額度充足，放款周期應該會有所縮短。不過，1月份為銀行的‘開門紅’時期，以攬儲為主。2月份又適逢春節假期，影響審批進度廢塑膠原料｜廢塑膠原料處理，按揭貸款的申請、審批、放貸可能會在3月初才進入正軌。目前客戶申請組合貸款，周期大概2個月-3個月，純商貸的周期基本沒有規律。
在另一傢房產中介工作人員告訴本報記者，目前他們和多傢銀行有合作，執行利率最低都是上浮10%。同時，由於目前放款較慢，業主一般隻在乎放款時間，不關心購房者選擇商貸還是組合貸。
在近日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長提出，2018年要抓好房地產市場廢塑膠熱熔處理｜廢塑膠熱熔押出分類調控，針對各類需求實行差別化調控，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
有銀行員工和房產中介表示，明年房貸預計出現結構性的優化，比如首套剛需、改善需求的房貸將會受到支持，各種放貸指標會有所優化，對於投機投資性住房的房貸需求會限制的更緊。
（證券時報）
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